《成都市新建商品房买卖合同网签备案管理办法》政策解读文本

一、起草背景及目的

2020年6月，为规范商品房买卖活动，简化办事流程，维护当事人合法权益，我局印发了《成都市商品房买卖合同网签备案办法》（成住建发〔2020〕187号）。随着我市房地产市场的发展，该文件关于限购部分等内容已不再适用，且文件有效期已届满。

为适应房地产市场发展需求，全面贯彻落实住房城乡建设部关于房屋网签备案的工作要求，进一步厘清商品房买卖合同备案管理中的权责边界、加强合同备案管理、优化合同备案办理流程，结合“放管服”改革要求，我局对《成都市商品房买卖合同网签备案办法》（成住建发〔2020〕187号）进行了修订完善，形成了《成都市新建商品房买卖合同网签备案管理办法》（以下简称《办法》）。

二、主要内容

《办法》包括总则、网签备案、备案变更、备案注销、监督管理及附则，主要规范了以下内容。

（一）进一步明确适用范围、工作分工。《办法》对商品房买卖合同及合同备案进行了定义，阐述了备案前的合同签订情形及具体备案行为。结合工作实际，进一步明确市、区（市）县两级住建行政主管部门的工作分工、业务范围等。市级住建行政主管部门负责统筹全市合同备案及其监督管理工作，属地住建行政主管部门负责辖区内的备案核验及监督管理工作。

（二）优化备案流程。一是删除网签条款、简化备案流程。《办法》删除了（成住建发〔2020〕187号）文中有关开发企业与购房者的网签流程，强调住建行政主管部门在交易管理中关于合同备案的职责。在备案申请环节，将电子合同备案和纸质合同备案情形进行区分，删除“购房资格证明”要件，简化工作流程。二是完善不予备案情形。《办法》结合限购政策已解除的实际，删除“买受人不具备购买资格的”不予备案的情形，增加“商品房对应的土地使用权”被查封或限制买卖不予备案的规定以及不予备案的兜底条款。三是增加开发企业逾期未履行备案义务的补救措施。针对开发企业无故逾期备案，损害购房人合法权益的情形，《办法》新增了购房人持有效身份证明、确认合同有效的生效法律文书，单方申请合同备案的内容，同时新增对开发企业有关的处理措施，防止一房多卖的交易风险。

（三）完善备案变更及注销规定。一是明确备案变更、注销要求。《办法》依据《不动产登记暂行条例实施细则》关于“预告登记”内容，将备案变更、注销前的预告登记业务进行归类，统一表述为“已办理不动产预告登记的，需先注销不动产预告登记，方可申请办理备案变更或备案注销。”二是明确了系统数据更新后，无需办理备案变更的情形。因规划变更或设计变更、行政管理等导致已签约商品房的面积、门牌号发生变更时，开发企业应按规定履行告知义务并取得购房人书面确认，继续履行合同的当事人可免于申请备案变更。三是增加备案变更情形。对于数据错误导致备案变更问题的处理，新增了“对需采用数据运维方式处理的，应建立完善数据处理机制”的规定。同时将电话号码的变更纳入双方当事人自行办理情形，将因离婚、继承引起的买受人的变更纳入经住建行政主管部门经审核的备案变更范畴。

（四）增加暂停办理网上签约、合同备案的情形。对属地政府（管委会）认定新建商品房项目取得预（现）售后存在销售风险隐患的，或新建商品房办理抵押登记但未取得抵押权人同意网签备案证明材料的，以及人民法院已受理开发企业破产申请但未指定出破产管理人的，住房城乡建设行政主管部门依法依规暂停办理商品房网上签约、合同备案。

（五）增加开发企业违规处理情形。为强化对开发企业的监管，结合工作实践，《办法》新增两类开发企业违规情形。一是合同完成签约后，无正当理由超过30日未提交备案申请的；二是违规销售或违反其他法律法规及相关政策的。

三、解读机构

解读机构：成都市住房和城乡建设局交易处

解读人：彭老师 杨老师

联系电话：618861337、86279218